[PEDIEN] 외국인 보유주택 10.8만가구·중국인 편중이라는 이 한 줄에는, 2025년 말 기준 국내 주택시장의 지형이 압축돼 있다.
본지가 국토교통부의 외국인 토지·주택 보유 통계(2026년 5월 발표)와 시군구별 소유 현황, 그리고 지난해 8월 도입된 외국인 토지거래허가제 시행 이후의 거래량 흐름을 교차 분석한 결과, 외국인이 가진 집은 역대 최대치로 불어난 동시에 특정 국적과 특정 수도권 도시로 뚜렷하게 쏠려 있었다.
그리고 규제가 걸리자 거래는 눈에 띄게 얼어붙었다.
숫자는 분명하되, 그 해석은 우리가 흔히 듣던 이야기와 조금 다르다.
외국인 보유주택 10.8만가구·중국인 편중, 숫자로 보면
먼저 큰 그림. 2025년 말 기준 외국인이 소유한 국내 주택은 10만8231가구로 집계됐다. 1년 전보다 8.0% 늘어난 수치이고, 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 많다.
다만 오해는 금물이다.
이 물량이 전체 주택에서 차지하는 비중은 0.55%에 그친다.
절대 규모는 사상 최대지만, 전국 주택시장을 좌우할 덩치는 아니라는 뜻이다.
국적을 갈라 보면 얘기가 달라진다.
중국인이 보유한 주택이 약 6만1000가구로 전체의 56.8%를 차지해 과반을 넘겼다.
그다음은 미국(2만3000여 가구·21.4%), 캐나다(6500여 가구·6.0%), 대만(3400여 가구·3.1%), 호주(2000여 가구·1.9%) 순이었다.
상위 한 나라가 절반을 넘고, 2위와의 격차가 두 배 이상 벌어진 구조는 다른 선진국의 외국인 보유 지형에서 쉽게 보기 어려운 편중이다.
추이도 함께 봐야 한다.
외국인 보유주택은 최근 몇 년간 해마다 꾸준히 늘어 왔고, 그 증가분의 상당 부분을 중국 국적자가 채워 왔다.
미국인 소유가 고가·서울 도심에 흩어진 것과 달리, 중국인 소유는 특정 수도권 벨트로 뭉치며 늘어난 것이 최근 몇 년의 두드러진 변화다.
편중은 국적에만 있지 않다.
지역을 보면 더 선명하다.
외국인 보유주택 가운데 수도권에 있는 물량이 7만8206호로 전체의 72.3%에 달했다.
서울보다도 경기·인천의 산업단지 배후 도시에 집중됐다는 점이 특징이다.
시군구별로는 경기 부천이 4844가구로 가장 많았고, 안산 4581가구, 수원 3251가구, 시흥 2924가구, 평택 2804가구가 뒤를 이었다.
인천 부평구도 상위권에 이름을 올렸다.
강남·서초 같은 고가 지역이 아니라, 제조업 일자리와 저가·중저가 주택이 맞물린 벨트에 외국인 집주인이 몰려 있다는 얘기다.
왜 하필 안산·부천·평택·시흥인가
본지 분석의 첫 번째 결론은 이렇다.
이 쏠림은 '투기 자본의 상륙'보다 '노동과 정주의 지리'로 읽어야 한다.
부천·안산·시흥·평택·수원은 반월·시화 국가산업단지를 비롯한 제조업 집적지와 물류 거점을 끼고 있고, 오래전부터 중국 동포와 중국 국적 이주노동자, 유학생이 밀집한 생활권이다.
이들이 전세·월세를 전전하다 실거주 목적으로 중저가 빌라와 소형 아파트를 사들인 물량이 통계에 상당 부분 잡힌다고 보는 편이 자연스럽다.
실제로 최근 외국인의 집합건물 매수에서 거래가액 12억원 이하 중저가 물량이 압도적 다수를 차지한다는 점도 이 해석을 뒷받침한다.
두 번째 결론.
그럼에도 '실거주만 있는 것'은 아니라는 신호가 함께 잡힌다.
특정 동네에서 한 명이 여러 채를 보유하거나, 국내 대출 규제와 무관하게 해외 송금 자금으로 매입이 이뤄지는 사례가 반복적으로 지적돼 왔다.
국내 거주자는 대출·세제 규제를 촘촘히 받는데, 자금출처가 해외인 외국인은 그 그물을 상대적으로 헐겁게 통과할 수 있다는 '역차별' 문제 제기다.
다시 말해 이 시장은 실거주 수요와 규제 사각의 자금이 뒤섞여 있으며, 둘을 뭉뚱그려 '외국인이 집을 쓸어담는다'고 말하는 것도, '전부 실수요일 뿐'이라고 말하는 것도 절반만 맞는 진술이다.
세 번째 결론은 시점에 관한 것이다.
외국인 보유주택이 사상 최대라는 헤드라인은 2025년 말까지의 '누적 재고' 통계다.
반면 규제가 겨냥한 것은 앞으로의 '신규 거래'다.
재고가 최대라는 사실과, 신규 유입이 꺾였다는 사실은 모순이 아니라 시차의 문제다.
이 구분을 놓치면 "규제를 했는데도 보유가 늘었다"는 식의 잘못된 인과가 만들어진다.
실거주·자금출처 규제 도입 후 거래는 정말 줄었나
정부는 지난해 8월 26일 서울 전역과 인천·경기 주요 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역으로 묶었다.
핵심은 두 가지다.
수도권에서 주택을 사려는 외국인은 관할 시·군·구청의 사전 허가를 받아야 하고, 취득 뒤 2년간 실제로 거주해야 한다.
허가 없이 계약하면 무효가 될 수 있다.
사실상 실거주가 아닌 매입에 빗장을 건 셈이다.
여기에 국회에서는 상호주의 원칙을 법에 명문화하고, 실거주 의무 기간을 더 늘리며, 신고제를 허가제로 전환하자는 개정안이 잇따라 발의된 상태다.
다만 상호주의의 완전한 법제화와 자금출처 조사의 상시화는 아직 입법·집행이 진행 중인 단계로, '이미 완성된 규제'로 단정하기는 이르다.
효과는 통계로 나타났다.
시행 초기인 2026년 2월 기준으로 수도권 전체 외국인 주택거래량은 2279건에서 1481건으로 약 35% 줄었고, 서울은 496건에서 243건으로 51%나 급감했다.
경기는 30%, 인천은 33% 감소했다.
눈여겨볼 대목은 가격대별 온도차다. 12억원 이하 거래가 33% 줄어드는 사이 12억원 초과 고가 거래는 206건에서 96건으로 53% 감소해, 고가 구간의 위축이 더 컸다.
실거주 의무가 투자성 고가 매입을 먼저 걷어냈다는 방증이다.
흐름은 이어졌다.
시행 후 약 열 달(지난해 9월~올해 6월)을 모아 보면 수도권 외국인 주택거래는 4397건으로 전년 동기 6024건보다 27% 줄었고, 특히 강남 3구와 용산의 외국인 거래는 49%, 서초구는 73%까지 쪼그라들었다.
규제구역은 최근 1년 연장됐다.
다른 나라는 외국인 주택 구입을 어떻게 막나
한국의 규제가 과하다는 반론을 검증하려면 국제 비교가 필요하다.
결론부터 말하면 한국의 조치는 '뒤늦은 표준화'에 가깝다.
호주는 외국인 비거주자에게 신규 주택만 허용하는 원칙을 오래 유지해 왔고, 최근에는 기존 주택 매입을 한시적으로 전면 금지하는 강수까지 뒀다.
위반 시 강제 매각과 벌금이 따른다.
싱가포르는 외국인이 주택을 살 때 추가 취득세율을 수십 %대로 물려 사실상 진입 장벽을 세웠고, 캐나다 역시 외국인의 주거용 부동산 취득을 한시 금지하는 법을 시행하며 예외를 엄격히 관리해 왔다.
반면 중국은 외국인의 주택 취득에 1년 이상 실거주·근무 요건과 '1인 1주택' 원칙을 두고 토지는 국유로 묶어 소유 자체를 제한한다.
여기서 상호주의 논쟁의 핵심이 드러난다.
한국인이 중국에서 주택을 '전혀' 살 수 없다는 통념은 과장이지만, 실거주·근무 요건과 채수 제한 탓에 문턱이 한국보다 확연히 높은 것은 사실이다.
반대로 중국인은 최근까지 국내에서 대출·실거주 규제의 사각을 통해 상대적으로 자유롭게 매입해 왔다.
이 비대칭이 '역차별' 여론의 뿌리다.
그러나 상호주의를 기계적으로 적용할 때의 위험도 분명하다.
국내에 정주하며 세금을 내고 생활하는 다수의 중국 동포·이주민 실거주자까지 '투기 외국인'으로 뭉뚱그리면, 규제는 정밀함을 잃고 정주 이민자에 대한 차별로 번질 수 있다.
국적이 아니라 실거주 여부와 자금출처를 기준으로 삼아야 하는 이유다.
그래서 무엇을 봐야 하나
본지의 종합 판단은 이렇다.
첫째, 외국인 보유주택 사상 최대와 중국인 편중은 사실이지만, 전체 주택의 0.55%라는 비중을 함께 읽어야 과장을 걷어낼 수 있다.
둘째, 안산·부천·평택·시흥의 쏠림은 산업단지 배후의 실거주 수요가 큰 축이며, 규제는 국적이 아니라 '실거주냐, 규제 사각의 자금이냐'를 가려내는 정밀 타격이어야 한다.
셋째, 거래 급감은 규제의 즉효를 보여주지만, 재고 통계와 거래 통계의 시차를 혼동하지 말아야 한다.
넷째, 자금출처 검증과 상호주의의 법제화는 방향은 옳되 집행 설계가 관건이다.
정책이 겨눠야 할 표적은 '중국인'이라는 국적 딱지가 아니라, 실거주 없는 다주택 취득과 추적되지 않는 해외 자금이다.
표적을 헷갈리면 규제는 성실한 정주 이민자를 때리고 정작 문제 자금은 놓친다.
검증 노트
본 기사는 2026년 9월 9일 기준으로 작성됐다.
근거로 삼은 1차·2차 자료는 국토교통부의 2025년 말 기준 외국인 토지·주택 보유 통계(2026년 5월 발표), 국토부의 외국인 토지거래허가제 시행 및 규제구역 연장 발표, 시행 이후 수도권·서울 외국인 주택거래량 변동 자료, 국회에 발의된 부동산 거래신고법 개정안(상호주의·실거주 의무·허가제 전환) 관련 보도, 그리고 호주·싱가포르·캐나다·중국의 외국인 부동산 취득 규제 관련 공개 자료다.
핵심 주장별 판정은 다음과 같다. ①'외국인 보유주택 10.8만가구로 역대 최대' → TRUE. ②'외국인 집주인의 절반 이상이 중국인' → TRUE(56.8%). ③'안산·부천·평택·시흥 등 특정 수도권 도시 쏠림' → TRUE(수도권 72.3%, 부천·안산 최다). ④'실거주 규제 도입 후 거래 급감' → HALF-TRUE(거래 27~51% 감소는 사실이나 자금출처 규제 상시화·상호주의 법제화는 진행 중이라 '자금출처 규제 도입'을 완료형으로 보기는 이름). ⑤'중국인은 자유롭게 사는데 한국인은 중국서 못 산다'(상호주의 부재) → HALF-TRUE(문턱 비대칭은 사실이나 '전혀 불가'는 과장).
기사 전체 핵심 verdict는 TRUE.
편집국
원본 데이터
본 기사 수치의 근거 데이터입니다. 출처를 표기하면 인용·재사용할 수 있습니다.
| 항목 | 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 외국인 소유 국내 주택(2025년 말) | 10만8231가구 | 역대 최대 |
| 외국인 보유주택 전년 대비 증가율 | 8.0% | 1년 전 대비 |
| 전체 주택 중 외국인 보유 비중 | 0.55% | |
| 중국인 보유주택 | 약 6만1000가구 | 전체의 56.8% |
| 미국인 보유주택 | 2만3000여 가구 | 21.4% |
| 캐나다인 보유주택 | 6500여 가구 | 6.0% |
| 대만인 보유주택 | 3400여 가구 | 3.1% |
| 호주인 보유주택 | 2000여 가구 | 1.9% |
| 수도권 소재 외국인 보유주택 | 7만8206호 | 전체의 72.3% |
| 경기 부천 외국인 보유주택 | 4844가구 | 시군구 중 최다 |
| 경기 안산 외국인 보유주택 | 4581가구 | |
| 경기 수원 외국인 보유주택 | 3251가구 | |
| 경기 시흥 외국인 보유주택 | 2924가구 | |
| 경기 평택 외국인 보유주택 | 2804가구 | |
| 외국인 토지거래허가제 시행일 | 지난해 8월 26일 | 서울 전역·인천·경기 주요 지역 |
| 취득 후 실거주 의무 기간 | 2년 | |
| 수도권 외국인 주택거래량(2026년 2월) | 2279건→1481건 | 약 35% 감소 |
| 서울 외국인 주택거래량(2026년 2월) | 496건→243건 | 51% 급감 |
| 경기 외국인 주택거래 감소율 | 30% | |
| 인천 외국인 주택거래 감소율 | 33% | |
| 12억원 이하 거래 감소율 | 33% | |
| 12억원 초과 고가 거래 | 206건→96건 | 53% 감소 |
| 수도권 외국인 주택거래(지난해 9월~올해 6월) | 4397건 | 전년 동기 6024건 대비 27% 감소 |
| 강남 3구·용산 외국인 거래 감소율 | 49% | |
| 서초구 외국인 거래 감소율 | 73% |
출처: 국토교통부