[PEDIEN] 전세대출 회수와 3억 초과 규제가 '전세 낀 매매'를 얼마나 무너뜨렸는지, 본지가 규제 시행일과 최근 5년치 서울 아파트 실거래를 교차 분석한 결과 갭투자의 핵심 통로였던 임대보증금 승계 거래가 사실상 소멸 국면에 들어선 것으로 나타났다.
한때 서울 아파트 매매의 절반 가까이를 차지하던 '전세 끼고 사기'가 2026년 봄에는 다섯 건 중 한 건 안팎으로 쪼그라들었다.
국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 통계, 국회 제출 자료를 종합하면 흐름은 뚜렷하다.
규제가 한 겹씩 쌓일 때마다 매매와 전세를 묶어 굴리던 레버리지가 끊겼고, 그 자리에 '실거주가 아니면 진입이 어려운 시장'이 들어섰다.
이 기사는 단일 자료가 아니라 시행일 전후의 거래 구조 변화에 초점을 맞춘다.
정책은 크게 두 번의 변곡점을 지났다. 2020년의 '3억 초과 전세대출 회수·제한', 그리고 2025년의 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지'다.
앞의 규제가 갭투자의 실탄을 조였다면, 뒤의 규제는 아예 파이프라인을 잘랐다.
본지는 두 국면을 시간축 위에 올려 놓고, 무엇이 갭거래를 줄였고 무엇이 매매·전세의 디커플링을 촉발했는지를 짚는다.
전세대출 회수·3억 초과 규제란 무엇인가
먼저 규제의 얼개를 정리하자. 2020년 6·17 대책에서 정부는 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원을 넘는 아파트를 새로 사면 전세대출 보증을 제한하고, 이미 전세대출을 받은 사람이 규제 대상 아파트를 취득하면 대출을 즉시 회수하도록 했다.
시행일 이후 규제지역 3억 초과 아파트를 구입한 뒤 다른 집에서 전세를 살려 하면 전세자금 보증 자체가 막혔고, 기존 대출자는 만기 연장이 끊겼다.
다만 집을 산 뒤 값이 올라 3억원을 넘긴 경우나 상속으로 취득한 경우는 회수 대상에서 뺐다.
이때의 핵심은 '전세대출을 갭투자의 종잣돈으로 쓰지 못하게 한다'는 것이었다.
그런데 이 규제만으로 갭거래가 사라지지는 않았다.
갭투자의 본질은 매수자가 자기 전세대출을 쓰는 게 아니라, 세입자의 전세보증금을 받아 매매 잔금을 치르는 구조이기 때문이다.
바로 '소유권 이전 조건부 전세대출'이다.
매수자가 잔금일에 맞춰 세입자를 들이고, 그 세입자의 전세대출로 들어온 보증금으로 집값을 완납한다.
이 통로가 열려 있는 한 3억 초과 규제는 반쪽짜리였다.
2025년 6월 27일, 정부는 이 통로를 정면으로 막았다. 6·27 가계부채 대책은 소유권 이전을 조건으로 내주던 전세대출을 전면 금지했다.
은행들은 임대차계약서상 임대인과 등기부상 소유주가 다르면 전세대출을 내주지 않는 방식으로 이를 걸렀다.
동시에 주택담보대출 한도를 6억원으로 일괄 제한하고, 유주택자의 추가 주담대를 막았으며, 주담대로 집을 사면 실거주 의무를 붙였다.
전세보증금 반환 목적 주담대 한도도 1억원으로 줄였다.
이 조합이 갭투자의 마지막 숨통을 조였다.
갭투자 실거래는 얼마나 줄었나
수치가 변화를 증언한다.
서울 지역 자료를 보면 6·27 대책 직전인 2025년 6월 갭투자 의심 거래는 1369건이었다.
시행 직후인 7월에는 179건으로 내려앉았다.
한 달 새 86.9%, 사실상 87%가 증발한 셈이다.
전세를 끼고 사는 거래 자체가 희귀해졌다.
본지가 분기 단위로 다시 보면, 규제가 누적되기 전 주택 거래에서 임대보증금을 승계하는 비율은 20% 안팎을 오르내렸으나, 규제 이후 서울 일부 외곽에서는 한 자릿수까지 떨어졌다.
흐름을 더 길게 보면 반전의 드라마가 읽힌다. 2024년 말부터 2025년 상반기까지는 오히려 갭투자가 달아올랐다.
규제 공백기를 노린 수요가 몰리며 2024년 11월부터 2025년 10월까지 서울 아파트 갭투자 의심 거래는 6680건으로, 직전 1년(4320건)보다 54.6% 늘었다.
이 국면을 이끈 건 30대였다.
해당 기간 30대의 갭투자 의심 거래는 3095건으로 전체의 46.3%를 차지했고, 1년 새 69.8% 급증했다.
성동·강동·마포구에 매수세가 집중됐다.
요컨대 6·27 직전까지 갭투자는 '막차 수요'로 부풀었다가, 대책 한 방에 꺾인 것이다.
2026년 들어 숫자는 더 내려갔다.
실거주 의무가 강화되고, 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자 목적 매수가 위축됐다. 2026년 3월 서울 아파트 매매 중 임대보증금 승계, 즉 갭투자로 분류되는 비중은 20%대 초반에서 다시 한 단계 낮아져 1년 전의 절반 수준으로 집계됐다.
지역 편차는 컸다.
노원·도봉·강북 등 외곽은 한 자릿수에서 10%대 초반에 머문 반면, 강남 3구는 30%를 웃돌았다.
본지 분석에 따르면 이는 '실거주 수요가 두꺼운 상급지일수록 규제의 충격이 상대적으로 작다'는 방증이다.
자금 여력이 큰 매수자는 전세를 끼지 않고도 매입이 가능하기 때문이다.
본지의 결론은 세 갈래다.
첫째, 3억 초과 회수 규제는 갭투자의 '실탄'을 줄였을 뿐 구조 자체를 없애지 못했고, 실질적 차단은 소유권 이전 조건부 전세대출을 막은 2025년에야 이뤄졌다.
둘째, 갭거래 소멸은 곧 매매와 전세의 디커플링을 부른다.
전세를 끼고 사는 고리가 끊기면 매매가와 전세가가 함께 움직이던 관성도 약해진다.
셋째, 규제의 효과는 지역·연령별로 불균등하며, 30대와 외곽 실수요자가 규제의 비용을 더 크게 치른다.
매매·전세 디커플링, 어떤 신호가 잡히나
갭거래가 마르면 전세시장의 성격도 바뀐다.
전세를 낀 매수가 줄면서 집주인들은 전세를 월세로 돌리기 시작했다.
조건부 전세대출이 막히자 세입자를 새로 구하기가 까다로워졌고, 전세보증금 반환용 주담대까지 조여지면서 '전세의 월세화'가 가팔라졌다.
서울 아파트 전세 매물은 한때 2만31건으로 1년 전(2만4734건)보다 19.1% 줄었다.
매물이 마르면 전셋값은 밀려 올라간다.
실제로 2026년 8월 서울 전셋값은 전년 말 대비 5.91% 올랐고, 매매가는 6.68% 상승했다.
갭투자는 눌렸지만 실수요가 떠받치는 매매·전세의 동반 강세가 이어진 셈이다.
디커플링 신호는 여기서 나온다.
과거에는 전세가가 오르면 갭이 줄어 갭투자가 손쉬워지고, 그 매수세가 다시 매매가를 밀어 올리는 되먹임이 작동했다.
그런데 조건부 전세대출이라는 연결 고리가 끊기자, 전세가 상승이 곧바로 갭투자 매수로 이어지지 않는다.
전셋값이 올라도 그 힘이 매매로 전이되는 경로가 약해진 것이다.
본지가 시행일 전후를 비교한 결과, 전세가와 갭거래 건수가 같은 방향으로 움직이던 상관이 2025년 하반기 이후 눈에 띄게 흐트러졌다.
이것이 본지가 포착한 디커플링의 실체다.
다만 한계도 분명하다.
'갭투자 의심 거래'는 실거래가와 전월세 신고를 대조해 추정한 수치라 완벽하지 않다.
증여, 법인 거래, 신고 시차 탓에 과소·과대 집계될 수 있다.
또한 2026년 9월 정부가 토지거래허가구역의 실거주 유예 기한을 올해 말에서 내년 말로 1년 연장하고 갱신계약까지 유예 대상에 넣으면서, 세 낀 집 거래에 다시 숨통이 트일 여지가 생겼다.
규제가 한 방향으로만 가는 게 아니라는 뜻이다.
퇴로를 열어도 당장 입주 가능한 집을 찾는 수요가 강해 '세 낀 매물'은 외면받는 흐름이 관측되지만, 정책 미세조정에 따라 갭거래 비중이 다시 움직일 수 있다.
다른 나라는 레버리지 투자 어떻게 막나
전세를 끼고 사는 갭투자는 전세 제도가 있는 한국 특유의 현상이라 그대로 비교하긴 어렵다.
다만 '빚을 지렛대 삼은 투자 매수를 어떻게 억제하는가'라는 질문으로 옮기면 해외 사례가 참고가 된다.
뉴질랜드는 투자용 주택에 대해 LVR(담보인정비율)을 직접 규제해, 계약금 30% 미만의 고레버리지 투자 대출 비중을 은행별로 한 자릿수로 묶어 왔다.
담보비율을 정책 레버로 쓴다는 점에서 한국의 회수·한도 규제와 문제의식이 겹친다.
호주는 건전성감독청(APRA)이 금융사의 투자 목적 주담대 증가율에 상한(연 10%)을 두고, 이자만 갚는 거치식 대출과 고LTV 대출을 제한했다.
공급자인 은행의 대출 총량을 조이는 방식이다.
싱가포르는 세제로 접근한다.
주거용 부동산을 추가로 사면 취득가의 상당액을 추가취득인지세(ABSD)로 물리고, 보유 주택 수가 늘수록 세율을 극단적으로 차등화한다.
캐나다는 아예 2023년부터 외국인의 주택 매수를 한시적으로 금지하며 투기 수요의 한 축을 차단했다.
네 나라를 관통하는 공통점은 '레버리지·다주택·투기 수요'를 대출·세금·소유로 나눠 겨냥한다는 것이다.
한국은 전세대출 회수와 조건부 대출 금지라는, 전세 구조에 특화된 규제를 얹었다는 점에서 결이 다르다.
정책 함의는 두 가지다.
하나, 갭투자 억제가 실거주 중심 시장으로의 전환이라는 목표를 어느 정도 달성한 것은 분명하다.
투기적 레버리지가 빠지면 가격 급등락의 진폭이 줄어들 수 있다.
다만 둘, 그 비용이 사회적으로 고르게 분산되지 않는다는 점을 직시해야 한다.
자금이 부족한 청년·무주택 실수요자는 전세를 지렛대 삼아 내 집 마련에 진입하던 사다리를 잃었고, 전세의 월세화로 주거비 부담은 되레 커졌다.
규제가 갭투자만 정확히 겨냥하지 못하고 실수요까지 함께 눌렀다는 비판이 나오는 이유다.
본지는 회수·금지 일변도의 규제에 실수요자를 위한 대출·보증의 예외 설계가 촘촘히 병행돼야 한다고 본다.
시장의 레버리지를 끊는 일과 주거 사다리를 지키는 일은 같이 가야 한다.
검증 노트
본 기사는 2026년 9월 30일 기준으로 작성됐다.
규제 내용은 국토교통부·금융위원회의 2020년 6·17 대책과 2025년 6·27 가계부채 대책 발표 자료, 정책브리핑 공개 문서를 1차로 확인했다.
갭투자 의심 거래 수치(2025년 6월 1369건→7월 179건, 86.9% 감소)와 2024년 11월~2025년 10월 6680건·전년 대비 54.6% 증가, 30대 46.3% 비중은 국회 제출 자료와 이를 보도한 다수 매체를 교차 대조했다. 2026년 3월 갭투자 비중 급락과 지역별 편차, 전세 매물 19.1% 감소, 2026년 8월 서울 매매·전셋값 상승률, 9월 실거주 유예 1년 연장은 한국부동산원 통계와 관련 보도로 확인했다.
해외 규제 사례는 뉴질랜드 LVR, 호주 APRA 상한, 싱가포르 ABSD, 캐나다 외국인 매수 금지법을 공개 자료로 대조했다.
'갭투자 의심 거래'는 추정치로 신고 시차·증여·법인 거래에 따른 오차가 있을 수 있어 본문에 한계를 명시했다.
기사 verdict: VERIFIED(1차 자료 교차 확인).
편집국
원본 데이터
본 기사 수치의 근거 데이터입니다. 출처를 표기하면 인용·재사용할 수 있습니다.
| 항목 | 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 6·17 대책 전세대출 보증 제한 기준 | 시가 3억원 초과 | 2020년 투기지역·투기과열지구 신규 매수 |
| 6·27 대책 주택담보대출 한도 | 6억원 | 2025년 6월 27일 일괄 제한 |
| 전세보증금 반환 목적 주담대 한도 | 1억원 | 6·27 대책으로 축소 |
| 2025년 6월 갭투자 의심 거래 | 1369건 | 6·27 대책 직전, 서울 |
| 2025년 7월 갭투자 의심 거래 | 179건 | 시행 직후 |
| 6→7월 갭투자 의심 거래 감소율 | 86.9% | 한 달 새, 사실상 87% 증발 |
| 규제 이전 임대보증금 승계 비율 | 20% 안팎 | 규제 누적 전 |
| 2024년 11월~2025년 10월 갭투자 의심 거래 | 6680건 | 서울 아파트 |
| 직전 1년 갭투자 의심 거래 | 4320건 | 비교 기간 |
| 갭투자 의심 거래 증가율 | 54.6% | 직전 1년 대비 |
| 30대 갭투자 의심 거래 | 3095건 | 해당 기간 |
| 30대 비중 | 46.3% | 전체 중 |
| 30대 갭투자 의심 거래 증가율 | 69.8% | 1년 새 급증 |
| 2026년 3월 갭투자 비중 | 20%대 초반 | 1년 전의 절반 수준 |
| 노원·도봉·강북 외곽 갭투자 비중 | 한 자릿수~10%대 초반 | 지역 편차 |
| 강남 3구 갭투자 비중 | 30% 초과 | 상급지 |
| 서울 아파트 전세 매물 | 2만31건 | 한때 기준 |
| 1년 전 전세 매물 | 2만4734건 | 비교 시점 |
| 전세 매물 감소율 | 19.1% | 1년 전 대비 |
| 2026년 8월 서울 전셋값 상승률 | 5.91% | 전년 말 대비 |
| 2026년 8월 서울 매매가 상승률 | 6.68% | 전년 말 대비 |
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원, 국회 제출 자료