[PEDIEN] 국토교통부가 지난해 3월부터 올해 3월까지 신고된 전국 주택 직거래와 올해 1분기 서울 및 경기 지역 아파트 거래에 대한 기획조사를 실시한 결과, 총 678건의 위법 의심 거래를 적발했다. 이번 조사는 부동산 시장의 건전성을 해치는 불법 행위를 근절하고 투명한 거래 질서를 확립하기 위해 마련되었다.
국토교통부는 특수관계인 간 직거래를 통한 편법 증여 등 불법 행위를 단속하고자 지난 2022년 하반기부터 매년 주택 직거래에 대한 기획조사를 꾸준히 이어오고 있다. 주택 직거래 건수는 조사가 시작된 2022년 이후 큰 변동이 없었으나, 전체 주택 거래 건수가 매년 증가함에 따라 직거래 비율은 점차 하락하는 추세를 보였다.
이번 전국 주택 직거래 기획조사에서는 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 직거래를 대상으로 AI 선별 시스템 등을 활용하여 총 741건의 이상 거래를 1차적으로 선별했다. 이 중 위법이 의심되는 거래는 351건으로 집계되었다. 특히 지역별로는 서울시에서 적발된 건수가 224건으로 전체의 64%를 차지하며 압도적인 비중을 보였다. 서울 내에서도 강남 3구에서만 140건이 적발되어 서울시 전체의 63%에 해당하는 높은 수치를 기록했다.
적발된 위법 의심 행위는 크게 편법 증여, 탈세, 취득가액 허위 신고, 대출금 용도 외 유용, 명의신탁, 전세사기 의심 등 다양했다. 편법 증여 및 탈세 혐의에 대해서는 국세청에 통보하여 미납 세금을 추징할 예정이며, 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료 부과도 검토된다. 대출금 용도 외 유용 건은 금융위원회 및 행정안전부와 협력하여 분석 및 회수 절차를 진행한다. 공인중개사법 위반 시에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 명의신탁 의심 사례는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 전세사기 의심 사례는 20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금형에 처해질 수 있다.
주요 위법 의심 사례로는 매수법인이 모친으로부터 상가주택을 55.7억원에 직거래로 매수하면서, 매수 자금 중 7억원을 대표가 운영하는 다른 법인에서, 4.25억원을 동생이 대표인 법인에서 차입한 경우가 있었다.
이는 특수관계인 간 차입금 과다에 해당하여 국세청에 통보될 예정이다.
또한, 매수인이 자신이 대표로 있는 매도법인으로부터 단독주택을 5.85억원에 직거래로 매수하고, 매수 자금 중 5.4억원을 매도법인으로부터 차입한 후 임대차 계약을 체결하여 차입금을 임대 보증금으로 갈음한 사례도 있었다.
이는 특수관계인 보증금 과다로 국세청에 통보될 예정이다.
다른 사례로는 매수법인이 상가주택을 6.45억원에 직거래로 매수하면서, 기업 운전자금 명목으로 대출받은 9.3억원을 사업과 무관한 주택 매수 자금으로 사용한 경우로, 이는 대출금 목적 외 유용으로 행정안전부에 통보될 예정이다.
경북 군 소재 아파트 3채를 동생에게 직거래로 매도했다가 7개월 후 재매수한 사례도 있었다. 매매대금이 실제 지급되지 않았고, 매도와 재매수 사이에 다른 아파트를 제3자에게 매도한 점 등을 비추어 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 노린 명의신탁이 의심되어 경찰청에 수사 의뢰될 예정이다.
➋ 서울·경기 아파트 거래 조사 결과
국토교통부와 한국부동산원은 기존 규제 지역인 서울 및 경기 12곳과 신규 지정된 경기 구리·용인 기흥·화성 동탄, 그리고 규제지역 지정에 따라 투기거래가 확산될 수 있는 그 외 경기도 지역을 대상으로 매매가격, 외지인 거래 등 시장 동향을 지속적으로 면밀히 모니터링하고 있다. 투기과열지구 및 조정대상지역, 토지거래허가구역 추가 지정 가능성도 염두에 두고 있다.
이번 조사에서는 2026년 1분기 동안 서울·경기 전역의 아파트 거래 신고분 중 총 845건의 이상 거래를 선별하여 조사했다. 그 결과, 편법 증여, 허위 신고 등 위법이 의심되는 거래 327건을 적발했으며, 위법 의심 행위 361건에 대해 추가 조치를 위해 각 위법 사유별로 관계기관에 통보할 예정이다. 1건의 거래가 다수 법률에 위반된다고 판단될 경우, 관련된 모든 기관에 통보하여 엄정하게 처리할 방침이다.
서울·경기 아파트 거래 조사 결과 적발된 위법 의심 행위는 편법 증여, 특수관계인 차입금 과다 등 탈세 분석 및 미납세금 추징, 가격·계약일 거짓 신고 등 취득가액의 10% 이하 과태료 부과, 대출금 용도 외 유용 등 금융위·행안부 대출 분석 및 회수, 해외자금 불법 반입 의심 시 3년 이하 징역 또는 3억원 이하 벌금 등이다.
국토교통부 김영국 주택토지실장은 “앞으로도 중개 거래뿐만 아니라 직거래에 대해서도 기획조사를 적극 추진하고 불법 거래에는 엄정히 대응하여 건전한 부동산 거래 질서를 확립해 나가겠다”고 밝혔다. 이는 부동산 시장의 투명성과 공정성을 높이기 위한 국토교통부의 강력한 의지를 보여준다.
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